Đánh giá lại vai trò của thị trường bất động sản “phi chính thức”

Quốc gia và dân chúng đã từng chung tay… * PV:Theo ông, vì sao thu nhập thấp hơn tới 25 lần so với giá nhà nhưng đại phần nhiều người Việt Nam nói chung và cư dân TPHCM nói riêng vẫn có nhà ở? * Ông Huỳnh Thế Du:Kể từ khi có bản quy hoạch Sài Gòn trước hết do Coffyn thiết kế vào năm 1862, hơn 150 năm qua, ở Sài Gòn - TPHCM, quy hoạch luôn là chiếc áo quá chật so với nhu cầu thực tiễn. Đặc biệt trong 10 năm cuối cùng của thế kỷ 20 và 10 năm trước tiên của thế kỷ 21, do sự phát triển về kinh tế, dân số TPHCM đã tăng gấp đôi so với thời gian trước. Sự bùng nổ dân số này đã làm cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tầng lớp của thị thành trở nên quá tải. Nhiều chương trình nhà ở đã được TPHCM khai triển cũng không theo kịp đà gia tăng của dân số… Do đó, như cư dân tại các tỉnh thành đang phát triển khác trên thế giới, chọn lọc tất yếu của hồ hết các hộ gia đình, nhất là người nhập cư, là mua hoặc chiếm dụng những nơi có thể dựng nhà ở để làm nơi ngụ cư cho mình. Và nếu tiến trình cứ tiếp diễn mà không có sự tác động của chính quyền thì sẽ tạo ra sự phân cực: một nửa thành phố của người giàu và nửa kia là của người nghèo. Đây là điều đang xảy ra ở nhiều nơi trên thế giới. Tuy nhiên việc ấy đã không xảy ra ở TPHCM nhờ hai nhóm chính sách. Nhà nước đã đồng thời xây dựng một số cơ sở hạ tầng thiết yếu như đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ở những khu nhà ở tự phát; và từng bước cấp các giấy má pháp lý cho hồ hết những ngôi nhà được xây dựng tự phát thay vì bỏ mặc hoặc cưỡng chế phá dỡ. Việc xây dựng cơ sở hạ tầng và cấp giấy tờ pháp lý rất quan yếu, bởi khi có quyền sở hữu đối với ngôi nhà của mình, người dân sẽ có động cơ nâng cấp, chỉnh trang chúng. Kết quả của việc phát triển tự phát đi kèm với sự can thiệp vừa phải của quốc gia đã tạo ra một cấu trúc nhà ở hài hòa và giúp cho nhiều hộ gia đình thành phố ở Việt Nam được sống trong ngôi nhà của mình với chất lượng ưng ý được. Một khu nhà trên đường Tạ Quang Bửu, quận 8. Ảnh: PHẠM KIM NGÂN * TPHCM đang có nhiều chương trình chăm lo nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời đó,phong cách nội thất nhật bản hiện đạithị trường địa ốc đóng băng, một khối lượng lớn nhà, nền đất và căn hộ đang tồn kho… Đây có thể là nguồn cung cơ bản, giúp thị thành không phải phát triển như hiện tượng ông đã nêu trên, đặc biệt xử lý được tình trạng xây nhà tự phát, sai phép, trái phép? * Bên cạnh sự gia tăng dân số thiên nhiên, nhàng nhàng mỗi năm TPHCM có khoảng 300.000 người nhập cư. Trong khi đó thành phố và dù có cộng thêm nguồn cung nhà, đất, căn hộ của các doanh nghiệp kinh dinh bất động sản cũng mới chỉ đáp ứng chưa đến 1/3 nhu cầu về nhà cho người dân. Như vậy, thế tất người dân phải chủ động tìm nhà ở cho chính mình. Đó là chưa kể đến một thực tiễn khác, thu nhập bình quân đầu người trong các hộ gia đình trong 5 nhóm thu nhập năm 2010 ở TPHCM là từ 1 - 6,4 triệu đồng/tháng. Tính bình quân mỗi căn nhà có khoảng 5 người và thu nhập bình quân của các hộ gia đình từ 5 - 32 triệu đồng/tháng. Với giả định, người dân dành tối đa 30% thu nhập được chi cho nhà ở (bình quân trên thế giới từ 20% - 25%) và suất chiết khấu là 16% (lãi suất nhàng nhàng ở Việt Nam trong thời đoạn 1992 - 2011 theo thống kê của Trung tâm Thông tin của Tạp chí Nhà kinh tế (Economist Intelligence Unit) và tốc độ tăng trưởng thu nhập của các hộ gia đình 7%/năm, giá trị quy về năm 2011 của dòng phí cho nhà ở trong 30 năm của một hộ gia đình là từ 186 - 1.184 triệu đồng. Theo ước tính của tác giả Lê Nguyệt Trân trong đề tài Phát triển nhà ở giá rẻ tại TPHCM cho luận văn thạc sĩ tại Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, phí tổn xây dựng nhà ở vào năm 2011 ở vùng ngoại vi TPHCM của khu vực chính thức khoảng 9,7 triệu đồng/m2 và nhà xây tự phát chưa bao gồm chi phí để có được giấy tờ pháp lý đầy đủ chỉ khoảng 4 triệu đồng/m2.Xay nha dep don gianVới mức thu nhập và tổn phí xây dựng nêu trên, nếu mua nhà của khu vực chính thức, các hộ gia đình từ nhóm thu nhập 1 - 4 chỉ có được 19 - 55m2 nhà. Nhưng con số này sẽ còn thấp hơn nữa đối với nhà ở có giá trên 10 triệu đồng/m2. Trong khi nếu xây tự phát sẽ được 47 - 134m2. Điều này có nghĩa, hầu hết các hộ gia đình ở TPHCM vẫn phải tìm nhà ở trong thị trường phi chính thức. Thị trường chính thức chỉ dành cho những hộ gia đình có thu nhập cao khi mà 30% thu nhập bình quân cho 30 năm của họ tương đương với 120m2 nhà có giá 10 triệu đồng/m2. Tạo điều kiện cho phi chính thức thành… chính thức * Ý ông muốn nói là quốc gia nên dìm thị trường… phi chính thức như là một trong những giải pháp quan trọng góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân? * Cấu trúc nhà ở phổ thông ở TPHCM bây giờ đốn là nhà phố với nhà mặt tiền, nhà hẻm xe hơi và nhà hẻm nhỏ có giá khác nhau, dành cho những hộ gia đình có nhiều mức thu nhập khác nhau. Đây là kết quả của sự phát triển thành phố có sự đan xen giữa ráng của Nhà nước và người dân như tôi đã nói ở trên. Các khu dân cư với những loại nhà khác nhau, với những người dân có mức thu nhập khác nhau thay vì một bên là các khu dân cư kín cổngideehouse.Comcao tường của người giàu và phần còn lại là các khu ổ chuột như nhiều thành phố khác trên thế giới, đã giúp cho các khu phố của TPHCM an toàn hơn, hài hòa hơn. Nhiều khu nhà ổ chuột với những người sống dưới đáy từng lớp trên thế giới đã trở nên trọng tâm tội phạm… Đa phần các khu phố ở Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng đã tránh được điều này nhờ có cuộc sống đan xen giữa những người có mức thu nhập khác nhau… Như vậy, ngoài lý do thị trường “chính thống” khó có thể đáp ứng được đầy đủ nhu cầu nhà ở cho người dân thì yếu tố tầng lớp này cũng cần được coi xét đặc biệt trong việc đánh giá vai trò và ý nghĩa của thị trường nhà ở phi chính thức. * Thế nhưng thị trường phi chính thức với nhiều hành vi xây nhà sai phép, không phép đã và đang phá hỏng nhiều quy hoạch phát triển tỉnh thành của TPHCM. Dấn thị trường này… liệu có thuyết phục? * Nói như thế không có tức thị tán đồng, ưng việc xây dựng nhà không phép, sai phép... Về nguyên tắc việc thực hành quy hoạch phát triển thành thị phải có sự tham gia của người dân. Nhà nước nên coi xét hình thái hình thành thị thành trong thời gian qua một cách thấu triệt để có chính sách hiệp. Trong thời kì sắp tới, với đích công nghiệp hóa, đương đại hóa mạnh mẽ, TPHCM sẽ còn đón tiếp nhiều cư dân ở các tỉnh, thị thành khác sinh sống, học tập và làm việc. Để đảm bảo nhu cầu ở chính đáng của người dân, TPHCM sẽ phải huy động nhiều nguồn lực cho công tác này, trong đó chẳng thể không có sự đóng góp của người dân. Tránh tình trạng phân cực, hình thành những khu dân cư ổ chuột không mong muốn, rất cần có một chính sách thực hiện quy hoạch uyển chuyển hơn… Đặc biệt ở những khu vực có tốc độ tỉnh thành hóa mạnh mẽ như các quận Gò Vấp, quận 12, huyện Hóc Môn, huyện Bình Chánh.... Quốc gia nên công bố công khai, rõ ràng quy hoạch và tạo điều kiện cho người dân xây cất nhà ở. Trước mắt, nếu quốc gia chưa có kinh phí để thực hành quy hoạch, có thể yêu cầu những người sở hữu quyền dùng đất dành một phần diện tích hiệp để xây dựng cơ sở hạ tầng trong mai sau. Việc hoàn thiện quy hoạch sẽ được thực hành từng bước, tùy khả năng của quốc gia và người dân. * Cám ơn ông! NGUYỄN KHOA